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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
对话|武磊：从罪人到“YYDS”，我已能理性面对吹捧和谩骂******
8场40强赛，个人攻进8球，助攻3次。
在国足3:1战胜叙利亚、以4连胜晋级世预赛12强赛后，武磊和“YYDS”(永远的神)这个他不明白什么意思的标签，一起登上了热搜。
舆论是个奇怪的东西，它曾经是那么贬低武磊，又能像如今这样吹捧武磊。
北京时间6月16日凌晨进行的世预赛40强赛末轮比赛中，国足3:1战胜叙利亚，四连胜晋级12强赛。比赛中，武磊贡献一传一射。4年前，也是这个初夏的季节，马来西亚马六甲，国足在12强赛关键战中领先的情况下，被叙利亚在最后时刻2:2逼平，进军俄罗斯世界杯只剩下理论可能。
赛后，武磊受到了许多人的指责和谩骂，认为国足最后时刻丢球，与他没有在比赛尾声阶段的进攻中充分耗掉时间有关。
北京时间2017年6月13日晚，2018年世界杯预选赛亚洲区12强赛小组赛第8轮，国足在马六甲客场2:2遭叙利亚队绝平。图片来源：视觉中国在那之后，武磊加冕2018赛季中超冠军，还终于脱掉“本土”的帽子，力压一众大牌外援加冕中超金靴和中国足球先生。
武磊又在2019年毅然决然踏上留洋西甲联赛的征程，选择了这条更难走的路，成了“全村的希望”。他的进球，还一度帮助西班牙人队时隔12年再次进入欧联杯赛场。
北京时间2020年1月5日，西甲迎来加泰罗尼亚德比大战，西班牙人坐镇主场2:2逼平巴塞罗那。武磊在比赛第88分钟破门，打入中国球员对阵巴萨的首粒进球，同时帮助球队扳平比分。2020年，武磊经历高开低走。在年初的加泰罗尼亚德比大战中，他攻破了西甲豪门巴萨的球门，帮助西班牙人队2:2绝平同城死敌，抢下保级关键一分。
但随后新冠病毒来袭，武磊不幸中招，他所效力的西班牙人队最终也没能从降级漩涡中脱身。
资料图：武磊在比赛中。图片来源：视觉中国而在西乙联赛中，被外界寄希望于“降维打击”的武磊，却遭遇出场时间骤减。
在他出战的31场联赛中，没有一场打满90分钟，场均出场仅有27分钟。在有限的时间里，武磊打进2球，助攻2次。
一时间，武磊又招来一部分人的质疑，甚至是嘲讽。
而在世预赛40强赛下半程，国足4场不容有失的比赛中，武磊都在关键时刻挺身而出，又成了永远的神……
北京时间6月16日凌晨进行的世预赛40强赛末轮比赛中，凭借武磊一传一射以及张稀哲、张玉宁的进球，国足3:1战胜叙利亚，成功晋级12强赛阶段。【谈40强赛】
中新体育：整个40强赛阶段你打进8球，连续5场比赛破门，尤其下半程容错率特别低的4场比赛中，都是你在关键时刻挺身而出，这份出色表现主要源于什么？这是你的第二届世预赛，和上一届相比有什么不同？
武磊：从我个人角度而言，因为自己的年龄增长，包括在欧洲踢球，肯定是比四年前要更加成熟一些，心态上更加沉稳，所以我觉得自己的综合能力比四年前更强。
从球队来说的话，我一直对球队有信心。虽然我很长时间没有到球队，没有跟球队在一起，但是我回来的第一天就能感觉到大家的自信，我们对40强赛都是充满信心的。
资料图：国足在40强赛前的上海集训备战期间。张亨伟 摄中新体育：主教练李铁上任之后，国足世预赛取得四连胜，取得了肉眼可见的进步，这份进步源于什么？你怎么看待与李铁在国家队的合作？
武磊：李导建队以来很长时间我没有回来过，但是我一直在群里，这次回来很明显的一个感觉就是，让球员们有更强的归属感和仪式感，比如给球员准备的小漫画这种。很多细节，都让我们觉得非常有归属感。
在到球队之后，我觉得最重要的是在李导的带领下，给我们灌输了非常强的为国家队比赛的荣誉感和使命感，每个人都非常珍惜这样的国家队生涯。
李导在技战术上也非常现代化，强调高强度和快节奏，这是我回来之后感觉特别印象深刻的。包括球员以及所有工作人员，整个氛围非常不错，每个人的想法都是一致的，都往一个方向去努力，这是一个非常好的合作基础。
资料图：李铁带队集训中。中新社记者 骆云飞 摄中新体育：李铁指导之前两次在新闻发布会上对于留洋的话题声援你，你有什么话想对李指导说？
武磊：当天发布会现场李导在回答完这个问题之后，其实我是相当惊讶的，因为我也没想到在这样的一种环境下，李导能够直接站出来去为我声援或者表达一些看法。所以我非常非常感谢李导，也真的是非常感动。
当然这肯定是和李导自己也在国外踢过球有很大关系，他也清楚国外的竞争环境和国外的生活有多么不容易，所以他算是以一个过来人的身份去说这些话，也可以从话里听到那种感同身受、互相了解的一种知己的感觉。
资料图：北京时间2020年2月16日，西甲第24轮西班牙人2:2战平塞维利亚。中国球员武磊首发登场，并在比赛的第49分钟破门，帮助球队2:1反超比分。【从“罪人”到“YYDS”】
中新体育：上一届世预赛12强赛阶段与叙利亚的比赛中，很多人把球队最后被绝平，归咎于你在之前的进攻机会中没有充分耗掉时间，当时怎么看这件事？这次战胜叙利亚之后是否有些释怀了？
武磊：其实我对这件事情完全没有放在心上，因为怎么说呢，我觉得在内行人看来，这种事情也不用去理会吧，我真的没有去在意类似这样的一种言论。
包括之前国家队生涯中，也有很长一段时间都是属于被大家批评的对象，比如在国家队不进球啊，或者浪费机会啊这些，但是我觉得最重要的就是自己能够去调整好心态，当然这个也是随着自己的年龄增长慢慢成熟。我是完全没有受到上一届世预赛的影响。
武磊在上一届世预赛比赛中。中新社记者 张畅 摄中新体育：前几天赛后，“武磊yyds(永远的神)”上了热搜，从“罪人”到“永远的神”，你怎么看这种转变？
武磊：上热搜这个我觉得有点夸张了，其实我都不知道YYDS是啥意思，也是看到有朋友发给我这个，我还特意问了我老婆啥是YYDS才明白，现在都有点跟不上互联网的潮流了。
我觉得自己已经能很好的面对这样一种舆论环境了吧，因为就像我刚才说的，其实这一路过来，不管是在俱乐部还是在国家队也好，都是有过低谷的，但是对我来讲，尽量要去保持住一个好的、稳定的状态，我觉得这个是非常重要和关键的。
北京时间6月8日凌晨结束的世界杯预选赛亚洲区四十强赛中，中国队2：0战胜菲律宾队。图为武磊进球后庆祝。图片来源：视觉中国中新体育：看主教练李铁还有好多国脚在社交平台上发了动态，翻了一下你的微博还停留在5月31日，似乎有些低调？这跟之前部分人对于你留洋的质疑声音有关吗？
武磊：其实现在这些自媒体舆论对我来讲，怎么说呢，当然本身肯定所有人都不希望被大家骂，从我自身来讲，一定是努力想做到最好的，自己一定是希望能够得到大家的认可。
舆论有时候过度的骂或者过度的吹捧，我能够理性的去面对。不然的话，这一路过来也不会有这样的成长经历。
所以我觉得就是在逆境或者在失败的时候，不对自己失去信心，在成功的时候要认清自己还有提高的地方、不足的地方，保持住这样的心态来使自己能够有更长远，更稳定的发挥。
武磊上一条微博，还是5月31日时晒出西乙联赛的冠军奖杯。那是与关岛赛后第二天，原本40强赛主场作战的国足，确定要被迫前往阿联酋沙迦进行剩余3场关键战。【谈留洋踢球】
中新体育：留洋这条路要比在中超踢球更难走，可能也会失去一些东西？当时是怎么考虑这件事的？
武磊：我中超冠军也拿了，最佳射手也拿了，如果说要在中超踢球，我觉得也没有什么可以再去突破或者再去挑战的了。
其实不仅仅是足球吧，从事任何一个职业，如果你没有一个追求，去最好的领域和平台去尝试的话，这是一件很遗憾的事情。特别是在你有这样的机会，能够去的时候。
对我而言，我肯定是会毫不犹豫、坚定地去做，不然我觉得是一件职业生涯当中非常遗憾的事情。
当地时间2019年1月29日，武磊正式亮相西班牙人队主场，与球迷见面，由此开启留洋生涯。图片来源：Osports全体育图片社中新体育：留洋已经两年半了，印象最深的是什么事？哪个阶段让你感觉最难熬？有过结束留洋、回国踢球的想法吗？那么，让你坚持下去的动力又来源于哪里？
武磊：其实说实话，在国外留洋肯定是有很多困难和不容易的地方，大家看到的可能仅仅是场上的比赛画面和训练画面。生活上的困难，包括各种各样的琐碎事情，真的太多太多了，都是需要自己去克服的。
我去之前做了很多心理上的准备，包括如果踢不上球怎么办？或者说机会少怎么办？或者说自己到底能不能跟得上那边的节奏？但是这些都没有让我有过退缩的想法，或者说，觉得想要回国的想法。
当地时间2020年5月23日，从新冠中康复的武磊在训练中。图片来源：视觉中国要说最难熬的，那真的还得说去年得新冠的时候，一度真的有过这个(回国踢球)念头，因为当时确实是情况很困难，外界都不知道，其实家里人也都感染了。
在那种情况下面，你是没有办法靠自己的力量去解决，只能是任由事情去发展。而且也在那个时候，真的没有什么人能够帮助到你。不像你踢球，如果跟不上，你可以通过自己的努力去提高，去解决问题。
所以回过头看这两年半时间，在那样的一种环境下其实是感觉很无助，只有在那一段时间是有过放弃的想法。
好在现在看来是咬牙挺过来了，我非常感谢我的家人们，他们也都非常的不容易。在这两年多的时间，他们也付出了很多，无条件的陪着我，用行动支持着我，如果说我的家人不在那边陪我的话，我肯定是没有办法去坚持的，他们也是我的动力。
5月19日，在外留洋的武磊时隔18个月回到中国备战世预赛。图片来源：武磊个人微博【谈未来】
中新体育：未来有什么打算？下赛季球队又回到西甲舞台了，对自己和球队有哪些期待？
武磊：下赛季回到西甲肯定是一件非常高兴的事情，当然西甲的平台又高了，竞争就更加激烈。
其实每年都会面临这样的问题，因为我们球队青训非常好，每年都会有年轻人补充到一线队，所以这个竞争是一直存在的，还是希望自己能够面对竞争好好表现，能够尽可能的上场吧。多上场多打比赛，这是我对自己的期望。
但是我想说，希望广大球迷能够理解。因为毕竟，我是一个中国球员，在那样的环境下，不可能像顶级球员一样，每场比赛都能够出场或者进球，只能是尽自己努力去争取，所以也希望大家都能够保持平常心。
武磊庆祝球队重返西甲。图片来源：武磊个人微博【谈12强赛】
中新体育：对于接下来的十二强赛有什么期待？
武磊：现在我们是完成了第一个小的目标，我们最大的目标肯定是冲进世界杯。12强赛也快到了，大家还是希望能够咬住这个劲，保持信心和势头，争取能够进入世界杯，这个是我们所有球员、足球人和球迷的梦想，所以我们一定会朝这个方向去努力的。
北京时间6月16日凌晨，国足3:1叙利亚赛前奏国歌环节。图片来源：IC photo中新体育：这届世预赛国足是89、91年龄段球员为班底，再往后更多95后甚至00后球员就要挑起大梁了，对他们有什么建议？尤其在出国踢球这方面？
武磊：我们这一代慢慢退下来之后，当然是希望后面的年轻球员能够努力跟上并且超过我们，其实足球需要更多的年轻球员去挑大梁，这样才是加速进步最好的体现。
希望他们能够抓准每一次成长的机会，比如在自己现在的俱乐部能够有好的发挥，慢慢地起到一个核心，或者起到重要作用，那样之后才可能在国家队贡献自己的力量。
谈到出国踢球，当然肯定是希望能够有更多的人愿意走出去，哪怕是二级联赛，哪怕是小联赛。但是我觉得最重要的前提是，首先要把自己的能力提高上去，一定要在那边靠自己的努力站住脚，不断地努力学习和提高。(作者 卞立群)
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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